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TJ-RJ aplica Tema 492/STF e reafirma inconstitucionalidade de taxas mensais em condomínio de fato


TJ-RJ aplica Tema 492/STF e reafirma inconstitucionalidade de taxas mensais em condomínio de fato

A 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) aplicou o Tema 492/STF durante sessão de julgamento de processo no qual o LL Advogados patrocina, por meio das advogadas Gabriella Matos e Elisa Fernandes. Assim, a sentença proferida no Juízo de origem foi reformada, de modo a reconhecer a impossibilidade de cobrança de taxas mensais por condomínios de fato aos moradores que não tenham anuído à associação.


Por ocasião de Recurso Extraordinário julgado em sede de repercussão geral, no Tema 492, o Supremo Tribunal Federal (STF) fixou a seguinte tese:


“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.”

Dessa maneira, a cobrança automática de taxas mensais em condomínios de fato (condomínio que não foi regularmente instituído) para rateio de despesas comuns passou a ser constitucionalmente vedada, uma vez que é contrária ao direito de livre associação e ao princípio da legalidade (art. 5º, II e XX da Constituição da República).


Ressalte-se que o assunto já havia sido tratado anteriormente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), o qual firmou, no julgamento do ERESP nº 1439163/SP, em 11/03/2015, julgado sob o rito dos recursos representativos de controvérsia, a tese de que os moradores que não estejam associados ou que não tenham anuído à associação não são obrigados a efetuar o pagamento das taxas estabelecidas pelo condomínio.


TJ-RJ cancela Verbete Sumular nº 79


Em consonância com o entendimento do STF, o TJ-RJ cancelou o Verbete Sumular nº 79, segundo o qual “em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade”.


Portanto, a cobrança de taxas por condomínios de fato em desfavor de moradores, é exigível apenas na hipótese em que o morador passe a aderir ao ato constitutivo do condomínio, com a necessidade de que o condomínio comprove as despesas comuns que justifiquem as taxas cobradas.